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区致公党:关于统筹推进老旧小区微改造的建议

来源:    发布时间:2018-03-20

 

致公党海珠区基层委员会

 

【内容提要】本文认为,中共广州市委提出了“持续系统差异化的城市更新策略,改善社区人居环境,推动老旧社区更新”的要求,明确了未来5年广州城市更新的方向和重点,海珠区严格按照市委市政府的部署积极推进老旧小区微改造工作。通过摸查全区急需微改造的老旧小区共有32个,涉及15条街道,总占地面积约63万平方米,总建筑面积约126万平方米。针对当前实施面临的困难和问题,提出以下几点建议:1、政府主导、多方参与,有序推进老旧小区更新改造;2、统筹协调,保留老旧小区历史文化特色;3、因地制宜,建立适合老旧小区特点的管理模式和长效管理机制,保持老旧小区综合整治成果。

 

举世瞩目的中共十九大,描绘决胜全面建成小康社会、夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利的宏伟蓝图,明确指出我国社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。这一新的变化,对新时代各项事业发展提出了新的要求。广州市委市政府提出了“持续系统差异化的城市更新策略,改善社区人居环境,推动老旧社区更新”的要求,相继出台《广州市城市更新总体规划(2015-2020年)》《广州市老旧小区微改造实施方案》,明确未来5年广州城市更新的方向和重点,海珠区严格按照市委市政府的部署积极推进老旧小区微改造工作,努力建设干净整洁平安有序的宜居城市环境。  

一、海珠区老旧小区的基本情况

老旧小区一般是指早期兴建的那些设计建设水平不高、公共配套不全、基础设施陈旧老化、缺乏专业管理的住宅小区。通过摸查,确定全区急需微改造的老旧小区共有31个,涉及15条街道,总占地面积约64万平方米,总建筑面积约126万平方米。

二、老旧小区管理现状及更新改造面临的问题

(一)老旧小区管理现状

一是房屋本体和基础设施陈旧老化,缺乏系统保养和维修。这些老旧小区基本都到了“问题阶段”,例如有的小区供水水压不足;部分没有通管道煤气;房屋外墙粉刷面起壳风化;内楼道墙面脱落,楼梯扶手锈蚀,公共照明损坏或缺失;多层楼房顶层防渗漏功能退化,房屋前后下水管道破损、堵塞,雨水、污水混流,化粪池得不到定期清理;小区道路老化,路面破损甚至没有路灯;绿地杂草丛生、布局混乱,有些公共绿地甚至被人用来种菜;消防设施设计标准低,消防设施自然损坏、人为破坏和被盗现象严重,存在严重的消防安全隐患。

二是生活环境脏、乱、差现象比较严重。老旧小区中,由于多方面原因,房屋出租率普遍较高,外来人口较多,又缺乏专业的物业管理,导致各类违章搭建多,阳台改为厨房、厕所以及“房中房”现象多,机动车、自行车无序停放,随意占用便道,小区内主干道两侧乱搭亭棚,破院墙开门,影响小区交通和景观,破坏了小区绿化,已成为影响城市容貌的顽症,车辆失窃和刑事案件时有发生,存在极大的安全隐患。

三是公共配套设施缺少、被占用现象比较严重。一些老旧小区,建设之初只是为了解决居民住房困难,规划方案比较简单,活动场所、公共绿地、自行车棚、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出,环卫设施不完备,垃圾中转站、垃圾房、垃圾箱、公厕等设置过少,有的地方甚至是空白,仅有的一些公建配套设施有的也被挤占挪作它用。

(二)老旧小区更新改造必须解决的三大问题

一是需要形成改造合力。老旧小区更新改造涉及的任务重,范围广,涉及住房建设、国土规划、城管、科工商信、公安消防以及供电局、自来水公司、网络运营商等多个政府职能部门和企业。无论是在协调方面还是在投入方面,仅靠个别部门是难以承担这项任务的,必须条块结合,共同参与,明确任务分工和职责,密切配合,形成合力,才能确保工作的强力推进。从目前正在进行的工程来看,改造安排较为仓促,有的尚未经过充分摸查和研究便将原市建委组织摸查的项目列入改造计划,而且资金使用率偏低,使得年度计划无法顺利实施。而各部门对微改造工作重视程度参差不齐,工作对接不精准,协调不到位,部分企业多从自身经济效益出发,制度上也没有明确企业要尽社会义务出资,因此改造工作难以推进。现阶段,较多街道将老旧小区微改造的重点放在整治小区环境、楼宇外观、提升绿化和美化艺术墙等形象工程上,在短期内会快速见到成效,但该类工程缺少真实的公众参与,往往不能适应城市的发展和居民的诉求,难以取得较高的市民认同度。

二是改造经费筹措困难。老旧小区更新改造所需费用较多,如果全部由政府部门承担,财政将无力承受,如果全部由企业承担,既不现实也不合理。再加上由于房改体制的推进,住宅产权已呈多元化,因此,不能再揪住开发单位或原产权单位不放,应立足于小区找资金,尽最大可能、最大限度地合理利用小区现有条件进行二次开发,在不要政府和企业投入、不影响规划的情况下,实现资金平衡。资金无法平衡的缺口部分,再由房屋产权人、原房屋产权单位、房屋建设单位、政府及政府部门按一定比例进行合理分摊较为合适。

三是改造后的管理问题。随着社会主义市场经济体制的逐步建立,政府应通过建立市场机制来培育老旧小区百姓的市场观念,即政府花钱建机制,百姓花钱买服务。要让广大居民懂得,房屋已经物权化,作为产权人要承担维修养护责任。只有通过成立业主委员会等自治组织,对老旧住宅小区整治的后续管理实施监督,才能真正维护自身的利益。只有把老旧住宅小区更新改造好的后续管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理,并加强监督管理,才能长期维护更新成果。目前还未对老旧小区微改造项目如何建立长效管养维护机制进行细化指导,项目改造后难以将设施设备交由物权人进行管养。如果没有有效的管理和维护,辛苦换来的老旧小区改造成果可能只是昙花一现,这将给政府带来较大的维护负担和维稳问题。

三、建议

实施和加强老旧住宅小区的更新改造是一项顺民心、得民意的利民工程。针对当前面临的困难和问题,提出以下几点建议:

(一)政府主导、多方参与,有序推进老旧小区更新改造。老旧小区更新改造牵涉面广,经费缺口大,是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工程。市、区各级政府应发挥主导作用,牵头成立相关职能部门参加的整治工作,常设领导机构作为市区各级常设综合整治办公室,由政府领导直接督办。建立相应工作机制,明确各自职责,制定整治总体规划方案,研究落实产权产籍清理、整治资金筹措、小区硬件设施建设等重要事项,解决工作进展中出现的困难和问题,确保老旧小区更新改造顺利进行。社区居民应成立居民自治小组,负责在社区居委会的组织带领下,协调统一居民意见,积极参与、配合改造。按照政府组织、居民参与的原则,因地制宜,积极进行房屋维修养护、配套设施完善,改善房屋使用条件。同时,要积极引入市场机制,调动社会资金、力量共同参与老旧小区更新改造。

(二)统筹协调,保留老旧小区历史文化特色。建议在进行微改造设计时,要站在全区甚至全市的角度来统筹规划安排,聘请专家智囊团,结合当地人文历史背景,重新认识和梳理城市脉络,保留城市的历史文化肌理,使小区与当地环境和谐共生又独具地方特色。例如,借鉴沙面、西关大屋等历史文化街区,把岭南特色、纺织路、大元帅府、婚纱街码头等历史文化元素放进改造行为中去,用文化来统领和指导草芳围、沙园等项目的微改造,让老城区的商业和文化价值能被重新认识和适当保留,甚至打造成为旅游街区亮点。

(三)因地制宜,建立适合老旧小区特点的管理模式和长效管理机制,保持老旧小区综合整治成果。老旧小区更新改造工作完成后,要通过解决管理责任主体、资金来源、管理机制等问题,建立适合老旧小区特点的管理模式、机制,杜绝整治后的反复情况,保持更新改造成果,从根本上改变老旧小区的居住环境。政府的角色不仅在于前期整治时期的支援“造血”,更在于从政策、资金、技术、人员等多方面入手,引导小区提升自己的“造血”功能;在管理模式上,可以根据综合整治后房屋、环境、配套设施、业主或使用人的经济承受能力,以及对物业管理的实际需求情况,根据符合老旧小区实际、尊重居民意愿的原则,区分小区的不同情况和特点,采取灵活多样的后续管理模式,促进老旧小区管理的良性循环。例如:1.对于居民出租率高,又有一定区段商业价值的老旧小区,可以采取政府团租,进行业态改造,形成一定规模商业氛围,引导后续居民自发改造。或通过政府有序组织,统一平台引入社会企业参与改造。在创造物业管理条件后,组织召开业主大会并选举业主委员会,依法选聘物业企业,对小区进行物业服务。2.对于居民不愿或无能力出资,不具备实行物业企业服务条件的小区,政府应以最低保障额度出资,由居民委托社区居委会作为代表,依法与保安、房屋设施、下水道维护等专业服务企业签订委托管理和服务合同,专业服务企业按照合同的约定提供服务和收取一定的报酬。

总之,老旧小区更新改造工作是一项综合系统的整治工程,需要制定相应配套的政策和规范性文件来加以规范,需要制定相应的完整周密而又科学的整治方案,建立一个统一的指挥和配合管理机制,才能有效推进。通过对海珠区老旧小区的更新改造,把老旧小区建设成为一个个各具特色的环境优美、舒适方便、安全文明的和谐社区,营造更干净更整洁更平安更有序的城市环境。

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